Bauen im Außenbereich

Außenansicht Gewächshaus

Die Begriffe "Außenbereich" und "Privilegierung" kennen viele gärtnerische Betriebe, da sich ihr Standort häufig im Außenbereich befindet. Letzterer fällt baurechtlich nicht in den Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes. Damit gehört er auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil (unbeplanter Innenbereich).

Der Außenbereich dient der naturgegebenen Bodennutzung und der Erholung für die Allgemeinheit. Grundsätzlich soll dieser von jeglicher Bebauung freigehalten werden, d.h. Bauvorhaben sind unzulässig. Ausnahmen führt § 35 Baugesetzbuch (BauGB) auf. Dabei wird u.a. gärtnerischen Betrieben unter bestimmten Voraussetzungen ein Baurecht im Außenbereich gewährt - man spricht dann von einem privilegierten Bauvorhaben.

Voraussetzungen für eine Privilegierung

Bauen schließt nicht nur Gebäude, sondern alle baulichen Anlagen, also beispielsweise auch die Errichtung eines Zaunes, ein. Die gesetzliche Grundlage für das Bauen im Außenbereich ist § 35 BauGB. Für Betriebsleiter gärtnerischer Betriebe ist die Nr. 2 des Absatz 1 wesentlich:
"Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es [...] einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient […]".
Außenbereich schonen
Auch wenn unter den genannten Voraussetzungen eine Bebauung erfolgen kann, gilt in allen Bereichen der Grundsatz, den Außenbereich größtmöglich zu schonen. So ist im § 35 BauGB ausgeführt, dass die Vorhaben "in einer flächensparenden, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß begrenzenden und den Außenbereich schonenden Weise auszuführen" sind.
Die sogenannten öffentlichen Belange, die nicht entgegenstehen dürfen, sind ebenfalls im § 35 BauGB (Abs. 3) aufgeführt.

Öffentliche Belange können beispielsweise entgegenstehen, wenn das Bauvorhaben

  • den Darstellungen des Flächennutzungsplans, also den geplanten Entwicklungen der Gemeinde, oder den Darstellungen eines Landschaftsplans, widerspricht.
  • die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege oder den Erholungswert beeinträchtigt oder wenn es das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet.
  • zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung beiträgt.
Ausreichende Erschließung
Die ausreichende Erschließung umfasst die Bereiche Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung, Wege und Stromversorgung. Dabei richten sich die zu erfüllenden Anforderungen jeweils nach dem konkreten Bauvorhaben.
Stellungnahmen der Fachstellen
Die Kreisverwaltungsbehörde, also das Landratsamt oder die Stadt, prüft, ob die Kriterien erfüllt werden. Dazu bittet sie die jeweiligen Fachstellen, zum Beispiel die Untere Naturschutzbehörde, aber auch die Gemeinde um Stellungnahme.
Werden alle Voraussetzungen erfüllt, ist das Bauvorhaben privilegiert und kann umgesetzt werden.

Stellungnahme des AELF

Für das Kriterium, ob das Bauvorhaben einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient, kommt die Landwirtschaftsverwaltung ins Spiel. Um dies zu prüfen, wendet sich das Landratsamt an das örtlich zuständige Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten. Bei gartenbaulichen Vorhaben bearbeitet das jeweils zuständige Gartenbauzentrum die Unterlagen. Für Schwaben und das westliche Oberbayern sind wir, das Gartenbauzentrum Süd-West, zuständig.
Wenn wir als Landwirtschaftsverwaltung also mit Ihnen in diesem Zusammenhang Kontakt aufnehmen, geht es darum, mit Ihnen über das geplante Vorhaben zu sprechen und zu klären, ob die Voraussetzungen erfüllt werden.
Handelt es sich um Landwirtschaft?
Zunächst ist dabei abzuklären, ob es sich um "Landwirtschaft" nach § 201 BauGB handelt. "Landwirtschaft im Sinne dieses Gesetzbuchs ist insbesondere der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft einschließlich Tierhaltung, soweit das Futter überwiegend auf den zum landwirtschaftlichen Betrieb gehörenden, landwirtschaftlich genutzten Flächen erzeugt werden kann, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei."
Gartenbaubetriebe fallen mit ihrer Tätigkeit somit unter diesen Begriff, auch die Produktion in Töpfen, auf Tischen und auf Stellflächen ist inbegriffen. Reine Handelsgärtnereien, Garten- und Landschaftsbaubetriebe, allgemein Dienstleistungsbetriebe, und Hobbygartenbau sind dagegen ausgeschlossen.
Handelt es sich um einen Betrieb?
Weiter ist zu prüfen, ob es sich nach § 35 Abs. 1 Satz 1 BauGB um einen "Betrieb" handelt. Dies ist nur der Fall, wenn es sich um ein auf Dauer angelegtes lebensfähiges Unternehmen handelt und die gärtnerische Tätigkeit nachhaltig erfolgt.

Folgendes spielt eine Rolle:

  • Ausstattung:
    Betriebliche Flächen, Eigentum- und Pachtflächen, Arbeitskräfte, Wirtschaftsgebäude und Maschinen müssen für den Betrieb ausreichend vorhanden sein.
  • Fachliche Qualifikation:
    Der Betriebsleiter muss eine fachliche Qualifikation vorweisen, wodurch die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Maßnahme dargestellt wird. Die fachliche Qualifikation kann durch eine entsprechende Ausbildung oder aber auch durch langjährige Tätigkeit im entsprechenden Bereich nachgewiesen werden.
  • Gewinnerzielungsabsicht:
    Durch eine übliche, angemessene und kostensparende Arbeitsweise kann die notwendige Gewinnerzielungsabsicht dokumentiert werden. Der Gewinn sollte einen nicht unwesentlichen Anteil am Gesamteinkommen ausmachen.
  • "Dienende" Funktion:
    Durch eine angemessene Größe, Funktionalität und den Standort des Bauvorhabens muss die "dienende" Funktion einer Baumaßnahme nachgewiesen werden. Bei Investitionen ist entscheidend, ob ein vernünftiger Landwirt dieses Vorhaben so oder so ähnlich auch tatsächlich durchführen würde.
Um diese Fragen zu beantworten, sollten Sie als Bauantragsteller ein schlüssiges Konzept vorlegen und erklären können.
Unter den genannten Voraussetzungen sind Betriebsgebäude wie Gewächshäuser, Hallen oder auch Wohngebäude genehmigungsfähig. Bei Wohngebäuden ist insbesondere nachzuweisen, dass die ständige Anwesenheit einer Person für den Betrieb notwendig ist. Zudem muss das Wohnhaus erkennbar dem Betrieb zugeordnet werden können und in der Gestaltung den betrieblichen Bedürfnissen angepasst sein. Außerdem kann sich für die Beurteilung ein Unterschied zwischen Haupt- und Nebenerwerbsbetrieben ergeben.

Mitgezogene Privilegierung

Direkt mit der Produktion zusammenhängende Maßnahmen wie Produktionsgewächshäuser sind also zulässig. Aber wie sieht es beispielsweise mit der Verkaufseinrichtung einer Gärtnerei aus? Diese Baumaßnahme dient nicht direkt der Produktion. Der Verkaufsraum ermöglicht aber den Absatz der selbst erzeugten Ware, so dass die Baumaßnahme einem Betrieb der gärtnerischen Erzeugung dient. So können auch Bereiche, die im funktionalen Zusammenhang mit dem landwirtschaftlichen Betrieb stehen, selbst aber keine Landwirtschaft darstellen, an der Privilegierung teilnehmen, von ihr "mitgezogen" werden. Jedoch muss der nicht landwirtschaftliche Betriebszweig dem landwirtschaftlichen Betrieb zu- und untergeordnet sein und ihm zu seiner Erhaltung und Existenzsicherung eine zusätzliche Einnahmequelle schaffen.

Rückbauverpflichtung

Der § 35 BauGB gibt eine weitere Zulässigkeitsvoraussetzung vor. Bei Bauvorhaben, die nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 genehmigt werden, ist zusätzlich eine Verpflichtungserklärung abzugeben, das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der zulässigen Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen. Wenn Sie also die Gewächshäuser oder auch jede andere bauliche Anlage nicht mehr im genehmigten Sinne nutzen, so müssen Sie diese wieder zurückbauen.
Abschließend sei nochmals darauf hingewiesen, dass immer nur die im Bauantrag beantragte und genehmigte Baumaßnahme privilegiert ist. Es gibt keinen "privilegierten Betrieb", sondern es wird immer die einzelne Baumaßnahme betrachtet.

Quellen:

  • Baugesetzbuch (BauGB)
  • Bayerische Bauordnung (BayBO)
  • Gemeinsame Bekanntmachung der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, des Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen und des Staatsministeriums für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zum Bauen im Rahmen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (1998)

Ansprechpartner

Markus Konrad
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